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2020-05-26 15:29:14 來源: 中國(guo)證券報 閱讀量︰次
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摘(zhai)要(yao)︰ 樓市限(xian)售政(zheng)策再出江湖。甦(su)州5月(yue)11日(ri)晚間加(jia)碼調控政(zheng)策,宣(xuan)布在部(bu)分(fen)熱(re)點區域實(shi)施3-5年(nian)的(de)限(xian)售,同(tong)時將房企土拍報價與預(yu)售條件掛鉤chang)V檔霉刈 de)是,限(xian)售政(zheng)策已經數月(yue)未在地方調控政(zheng)策中出現,這顯示出當(dang)地控制房地產

    樓市限(xian)售政(zheng)策再出江湖。甦(su)州5月(yue)11日(ri)晚間加(jia)碼調控政(zheng)策,宣(xuan)布在部(bu)分(fen)熱(re)點區域實(shi)施3-5年(nian)的(de)限(xian)售,同(tong)時將房企土拍報價與預(yu)售條件掛鉤chang)V檔霉刈 de)是,限(xian)售政(zheng)策已經數月(yue)未在地方調控政(zheng)策中出現,這顯示出當(dang)地控制房地產熱(re)度的(de)決心。業de)na)普(pu)遍預(yu)期,個別市場(chang)火熱(re)的(de)城市未來不huang)懦jia)碼調控的(de)可能性,但保持房地產市場(chang)穩(wen)定發展(zhan)仍是主基調,一些城市此前出現成交量上漲的(de)“小陽春”現象(xiang),基本無入夏可能。

  雙(shuang)端松動引(yin)躁動

  如果說2018年(nian)年(nian)底房企債券市場(chang)融資出現zhong)鴆椒潘杉Oxiang),2019年(nian)年(nian)初以(yi)來則是房企融資成本不斷(duan)下降。房企均抓緊難(nan)得的(de)窗口期大舉融資。數據顯示jing) 患徑0家典(dian)型上市房企融資總額2458億元,遠超2017年(nian)和2018年(nian)同(tong)期,其中3月(yue)份(fen)單(dan)月(yue)融資額1024億元,為2017年(nian)11月(yue)以(yi)來新高。中國(guo)證券報記(ji)者了(liao)解到,主流房企境外融資成本均在6%-8%,境內(na)融資shi)墓 菊 %以(yi)內(na),較2018年(nian)年(nian)底融資成本明顯下降。進入4月(yue),中國(guo)恆(heng)大和融創等企業均推(tui)出數百(bai)億規(gui)模(mo)的(de)融資計劃。

  盡管多數融資用途是借新還舊,但多位房企人士表示jing) 戀(lian)卮 甘欠科笠導 de)基礎(chu),一旦解決了(liao)su) 窈拖紙鵒餮ya)力,房企總是會大舉拿(na)地。中原地產首zi) fen)zhi)鍪φzhang)大偉表示jing) 科笙紙錐duan)的(de)競爭仍是規(gui)模(mo)決定一切xiao) yin)此房企具(ju)有持續拿(na)地的(de)動力,尤其是中小型房企,窗口期拿(na)地反而更加(jia)激進。

  個人購房方面(mian),中國(guo)證券報記(ji)者了(liao)解到,今(jin)年(nian)以(yi)來,房地產按揭貸款尤其是商業按揭貸款發放速度較去(qu)年(nian)有所(suo)加(jia)快。部(bu)分(fen)銀行如匯豐(feng)銀行等外資銀行對(dui)yue)鬩歡ㄌ跫de)客戶提供更低的(de)按揭利率。此外,部(bu)分(fen)信貸資金也有所(suo)放松。此前有某上市銀行信貸專員持續多次向記(ji)者推(tui)銷該行消費貸產品,額度為30萬元,年(nian)化利率約為6%。該專員對(dui)記(ji)者表示jing) 壞└衽 紙鸞 苯喲蛉胝嘶?5dang)記(ji)者詢(xun)問該專員bi)欠襉枰yao)提供相(xiang)應消費憑(ping)據時,該專員僅(jin)表示jing) ㄒ榱舸奼覆cha)而非(fei)強調必須提供。記(ji)者了(liao)解到,在2017年(nian),消費貸年(nian)化利率一度超過(guo)7%,且申請者只(zhi)能拿(na)到消費額度而並非(fei)現金。

  調控重(zhong)回高密度

  近期房地產調控政(zheng)策出台密度再度上升。中原地產研究中心統(tong)計數據顯示jing) jin)年(nian)4月(yue)以(yi)來,各地針對(dui)房地產出台調控措施累計超過(guo)60次。而3月(yue)份(fen)全(quan)國(guo)各地僅(jin)發布房地產調控政(zheng)策15次。

  從各地細(xi)則來看,4月(yue)上旬,合肥(fei)、廣(guang)州等地的(de)政(zheng)策主要(yao)聚(ju)焦于(yu)公積金的(de)規(gui)範使(shi)用以(yi)及公告供地計劃,對(dui)市場(chang)尤其是購房者的(de)預(yu)期影響不大。而4月(yue)下旬以(yi)來,尤其是qin)》亢統(tong)竅緗ㄉshe)部(bu)針對(dui)當(dang)前部(bu)分(fen)房價、地價波動幅度較大的(de)城市下達了(liao)預(yu)警提示後(hou),部(bu)分(fen)城市調控力度陡然加(jia)大。其中xiao) ?承xuan)布從4月(yue)22日(ri)起,停止(zhi)執行對(dui)家庭第二套(tao)改善(shan)性住房的(de)契稅優(you)惠政(zheng)策,該舉動被(bei)視為向炒房者發出明確信號。石家莊全(quan)市暫停公積金貸款,並對(dui)離(li)婚一年(nian)內(na)的(de)人士實(shi)施差別化信貸政(zheng)策。“這些政(zheng)策對(dui)市場(chang)的(de)影響尤其是購房者的(de)預(yu)期影響很(hen)大。”一位長沙房企人士表示。

  張(zhang)大偉表示jing)  康夭 卦yu)期再次出現變化。雖然很(hen)多城市還在發布人才吸引(yin)政(zheng)策,但針對(dui)房地產調控的(de)政(zheng)策,在政(zheng)治(zhi)局zhi)嵋樵俅沃zhong)申房住不炒的(de)背景下,調控收緊預(yu)期再起,對(dui)于(yu)購房者將有明顯影響。另外,從多地政(zheng)策來看,公積金政(zheng)策收緊成為趨勢(shi)。

  “三穩(wen)”仍是主基調

  針對(dui)此次甦(su)州調控,盡管甦(su)州市政(zheng)府祭出了(liao)3-5年(nian)限(xian)售的(de)重(zhong)磅武(wu)器,但不少觀察人士指(zhi)出,本次調控力度低于(yu)預(yu)期,比re)綺?詞shi)施提升首付比例的(de)信貸措施等,僅(jin)僅(jin)是對(dui)特定區域的(de)一二手房屋進行限(xian)售。張(zhang)大偉表示jing) 庀允境霰3質諧chang)穩(wen)定仍然是各地調控的(de)主基調,穩(wen)地價、穩(wen)房價、穩(wen)預(yu)期,2019年(nian)預(yu)計pu)庖徽zheng)策取向將持續。

  一位保利投(tou)顧(gu)sou)芯吭yuan)人士預(yu)計,房企融資監管可能再次趨緊,居民貸款端繼(ji)續放松的(de)可能性及幅度可能減(jian)小。監管層將持續關注房地產市場(chang)波動,“一城一策”貫徹實(shi)施、部(bu)分(fen)熱(re)點城市政(zheng)策收緊微調或(huo)將持續。

  而在北京(jing)、上海等一線城市xiao) 」月(yue)出現了(liao)成交量上漲的(de)“小陽春”現象(xiang)。但記(ji)者走訪多個中介門店了(liao)解到,在目前嚴xi)襝xian)貸以(yi)及高昂的(de)交易成本之下,周(zhou)期性需求釋放後(hou),北京(jing)房地產市場(chang)已經逐步呈現平穩(wen)狀(zhuang)態,“小陽春”已基本無入夏可能。

  “以(yi)北京(jing)為例,一般每年(nian)兩會前後(hou)都jia)幸徊 灰琢康de)上漲,一部(bu)分(fen)是剛需進場(chang),一部(bu)分(fen)是特定需求例如學區房集中交易。但從今(jin)年(nian)情(qing)況(kuang)看,交易量的(de)上漲並不足以(yi)帶來成交價格的(de)上漲,大多數交易都是降低掛牌(pai)價後(hou)成交。”北京(jing)某中介資深(shen)店長對(dui)記(ji)者表示jing)ldquo;一旦過(guo)了(liao)5月(yue)適(shi)齡(ling)兒(er)童(tong)登記(ji)入學的(de)期限(xian)之後(hou),市場(chang)就會進入相(xiang)對(dui)平穩(wen)的(de)階段(duan),市場(chang)分(fen)化也就特別明顯。例如,現在一些小戶型學區房價格仍然比較堅挺,但優(you)質學區房之外的(de)二手房普(pu)遍都jia)幸榧劭佔洹rdquo;

編(bian)輯︰錦勤

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